观速讯丨唐山首套房贷利率步入“3”时代

• 2023-02-27 07:15:34 来源：唐山劳动日报

□ 唐山劳动日报记者 赵雅静 刘珲

(资料图片仅供参考)

随着首套住房贷款利率政策动态调整机制的建立，2023年已有约30城下调了首套房贷款利率,目前约20城下调首套房贷利率至4%以下,而唐山就是其中之一。

业内人士普遍认为，随着金融16条、实施改善优质房企资产负债表计划等一系列利好政策的落实，房地产市场已经得到了进一步的金融政策支撑。预计2023年住房信贷增速跌幅会大幅度收窄，部分城市或将出现楼市“小阳春”。

唐山“先发制人” 首套房贷利率降至3.8%

记者从多家银行工作人员处了解到，唐山从2023年1月13日开始执行首套房贷利率下限下调，调整后首套住房贷款利率(商贷)由4.1%降至3.8%。相较一些年后才开始执行该政策的城市，唐山的“先发制人”为春节假期的楼市加了一把火。

“今年春节期间来看房的人比往年要多很多。”中国二十二冶集团所属中冶万城房地产开发有限公司销售经理任娜说，“利率新政一出台，我们公司内部立刻召开了会议，第一时间对政策进行分析解读，一致认为这个政策对于老百姓是一个重大利好，买房更实惠了。对房地产行业来说也是一个有力支持，当下我们的客户购买意向有了显著提升。”春节假期，该公司开发的浭阳新城项目售楼处一天没打烊，来看房的人络绎不绝，销售人员平均每天接待客户5—8组，签约指标近3000万元。假期过后，即便是非周末时间，售楼处仍是人头攒动，客户到访量持续提升。

楼盘客户到访量持续提升。 石慧 摄

抓住风口，就是赢家。对于房地产企业来说，首套房贷利率下调同样是利好消息。2月7日，在中冶·尚和府项目售楼处现场，银行信贷专业人士为置业顾问们进行了一场贷款业务相关知识培训，针对最新的首套房贷利率调至3.8%进行详细解析。“首套房贷利率下调，那么房贷20年与30年到底哪个更划算？一名合格的置业顾问，得会帮客户算账。”该项目部销售冠军钱多多说，“我有一位客户，从项目启动时就在观望，当时他的想法是贷30年。现在新政策出台了，以贷100万元为例，按首套房贷3.8%的利率算，与2022年4月4.6%的利率相比，可以少花将近17万元，他立刻就选择出手了。”钱多多说，首套房贷利率新政实行以来，感觉很明显的一个变化就是购房周期缩短了，符合条件的有意购房者看好这一时机，不再犹豫，抓紧上车。

“很多人是奔着3.8%的利率来的，一些一直观望的人也想抓住这个机会，毕竟这么低的利率已经接近20年前的水平了。”另一家售楼处的销售经理张潇告诉记者。

小宋是我市一家二手房交易网站的业务员，他从外地来唐山工作已经9年多了，曾先后在多家房企和房产交易平台工作。他说自己一直看好唐山的经济发展，从到唐山起，工作定位就是做中高端楼盘销售。这些年来，他接触的客户很多，感到购房者的心态也在不断变化。“经历过疫情考验后，有的客户花钱变得谨慎了，过去愿意花六七百万元买200多平方米的高品质洋房，现在想换成100多平方米的精装房。也有一部分客户属于想开了，要换个更舒适的房子，比过去更加注重物业、售后服务、小区绿化、周边环境等诸多因素。”小宋说，“但是不管怎样变化、怎么选择，大多数老百姓认为，哪怕有起伏，房价永远是上涨的。利率下调，对于符合条件的有意购房者来说，是一个下手的好时机。”

“我赶上了这个好时机，特别高兴！”李女士经过多方比较，看中了路北区的一套新房，就在签约之际，动态调整机制在我市落地。“我们贷款150万元，30年期，本来觉得4.1%的利率就挺低了，很合适，没想到又降了！按照之前4.1%的利率计算，每月月供7248元，现在月供是6989元，每个月又少了259元，这可是实实在在的实惠！”

何谓“首套住房贷款利率政策动态调整机制”

什么是“首套住房贷款利率政策动态调整机制”？对很多人来说，这还是个新名词，但对于有买房需求的人来说，这一新机制的建立让他们更加关注房地产市场的走向，以把握机会。

1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制——新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

随着通知的发布，地产需求端的支持政策加速落地，已有多地下调首套房贷款利率。

据统计，截至目前，已有包括郑州、天津、厦门、福州、珠海、长春、沈阳在内的约30城下调了首套房贷款利率，唐山、太原的首套房贷利率最低可至3.8%，中山可低至3.9%，九江为4.0%，韶关阶段性取消了首套房贷利率政策下限。截至1月31日，贝壳研究院监测的103个城市中，首套房贷利率低于4.1%的城市共30个。其中，有4个城市的最低首套房贷利率达到3.7%，为当前商业贷款利率的最低水平。专家普遍认为，随着动态调整机制的建立，预计后续将有更多符合条件的城市调整首套住房贷款利率政策下限，这将对促进房地产市场回暖起到积极作用。“房贷利率下降将有利于减少贷款利息支出，减轻还贷压力，降低住房贷款成本。政策调整优化有望促进正处于观望阶段的购房者入市，提振市场活跃度，促进房地产市场加快企稳。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示。

“现在首套房贷利率最低是3.8%，这个（利率）是有时间限制的，目前是一个季度。”我市某大型连锁中介经纪人王经理告诉记者，在后续评估期内，如果新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，则自下一季度起，恢复执行全国统一的首套住房商贷利率下限。也就是说，如果市场环境好了，这个利率就会上调；如果市场环境不好，可能会延续。

根据统计局公布的《70个大中城市商品住宅销售价格》计算，自去年9月至11月三个月中，共有38个城市符合上述要求。而此次下调首套房贷利率的城市，大多在这38城名单之中。专家指出，随着动态调整机制的建立，首套房贷利率将与房价挂钩，未来调整会更加高频。

坚持“房住不炒” 政策累加效应鼓舞市场信心

房贷利率下调已成为刺激楼市的重要手段。2020年初全国重点城市主流的房贷利率为5.3％，经过三年的金融政策调整，2023年1月关于“3.8％利率为主流利率”的共识逐渐增强。以“100万元贷款本金、30年贷款时间、等额本息”的案例进行测算，其中2020年初的月供额为5553元，而在目前3.8％的贷款利率下则为4660元。如此计算，百万元房贷的每月月供额减少了893元，减少了16％。

值得一提的是，近半年来，首套房贷利率政策已经多次调整优化。2022年5月，中国人民银行、银保监会联合发文称，对贷款购买首套住房的家庭，个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点；2022年9月，中国人民银行、银保监会发布通知，阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限；2023年1月，首套住房贷款利率政策动态调整机制正式建立。

此外，越来越多的监管政策也正在落地，多地银政企积极助推住房消费市场回暖，推出购房补贴、提高公积金贷款额度等一系列措施。据统计，2022年全年累计全国各地房地产市场调控政策超过1120次。频度极高的积极政策，折射出国家对“扩内需、保增长”的坚定决心，对恢复楼市信心、激活交易量将起到决定性的作用。

建设中的新楼盘。 唐山劳动日报记者 张北男 摄

首套房贷款利率进入“3”时代，是为了刺激刚需群体，从而拉动住房消费，给整个楼市注入活力。稳预期方能稳市场，稳市场才能稳信心。在不久前召开的全国住房和城乡建设工作会议上，强调要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增强政策的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心，努力保持供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，同经济社会发展相协调、同住宅产业发展相协调，严控投机炒房。住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹在接受媒体专访时表示，今年要大力支持刚性和改善性住房需求，毫不动摇地坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。倪虹提到，对购买第一套住房的，大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来；对购买第二套住房的，要合理支持，以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策的支持；对购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。

多项措施的叠加，使得近期的房地产市场出现一丝暖意。

多家机构的统计显示，今年1月，全国房地产交易规模仍然处于较低水平，但得益于政策的作用，春节长假期间，部分三四线城市的返乡置业出现一定热度，成都、合肥等二线城市的交易规模也有所提升。

价格方面，根据中指研究院的数据，今年1月，全国百城新建、二手住宅售价继续环比下跌，但跌幅双双收窄。贝壳研究院的统计则显示，今年1月，50个监测城市的二手房价格指数环比上涨0.2%，这是自2021年8月连续17个月环比下跌以来首次止跌。该机构还指出，代表市场预期的景气指数、经纪人交易信心指数等先行指标明显改善。预计一季度市场会保持复苏的势头，楼市“小阳春”可期。

业内人士分析认为，此次下调首套房贷利率，一方面可以降低购房者成本，减轻还贷压力，对提振购房积极性有着积极意义；另一方面，在传统楼市“小阳春”即将到来的时间节点密集下调房贷利率，对于房产销售端来说是一缕“暖阳”。随着供需两端政策继续加快落实，一二线城市住房需求旺盛，有望率先迎来市场复苏。楼市“小阳春”或将在少数城市出现，但对于大部分城市而言，经济环境以及房价预期仍较弱，市场修复需要更长时间。若政策执行到位，全国市场最早或将于二季度企稳。

LPR相关问题解析

首套房贷利率降了，我的房贷会降吗？

唐山首套房贷利率降至3.8%的消息引起市民热议，很多已经贷款买房的人急切地想知道：“我也是商业贷款买的首套房，这次利率降了，我的房贷是不是也能降啊？”就此问题，记者采访了多家银行的个人信贷部门。

想弄清这个问题，要先记住一个公式：房贷利率=LPR（市场报价利率）+BP（基点），即住房商业贷款的利率将以相应期限的LPR加基点形成。自从2019年8月20日开始购房商业贷款从固定利率变为浮动LPR利率，“LPR”和“基点”这两个词就经常在人们生活中出现。

1. 什么是LPR利率？

LPR是指贷款基础利率，全称 Loan Prime Rate。

Loan：贷款；

Prime：主要的，基本的；

Rate：利率，费用。

LPR可以简单解读为，这是一个市场化利率。

它是由18家商业银行对市场报价喊出自己贷款利率报价，再进行一下加权平均，得出一个基础利率。

这18家银行分别为中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中信银行、招商银行、兴业银行、浦东发展银行、中国民生银行、西安银行、台州银行、上海农村商业银行、广东顺德农村商业银行、渣打银行(中国)、花旗银行(中国)、微众银行、网商银行。

LPR每月20日(遇节假日顺延)对外公布一次，目前包括1年期、5年期以上两个品种。LPR根据定价周期变动，但是加点不变。

2. 基点是什么意思？

每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。

加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。

明白了以上两点，我们就知道对于已经有房贷的人来说，LPR的转换是最为重要的，LPR一直在变化，而基点一旦确定就不再改变了。

银行个贷部工作人员给记者举了个例子：很多人是在去年8月20日之后买的房子，当时是看中了4.1%的低利率，其实，当时的5年期以上LPR为4.3%，唐山执行的是下浮20个基点的政策。贷款合同一旦签订，这个基点就确定了，以后无论LPR怎么变化，这份房贷都将按“LPR-20个基点”执行。回到这次首套房贷利率降至3.8%的问题，工作人员解释说，此次下调的是基点，LPR并没有变化，因此，已经买房的人房贷并不会受影响。

记者注意到，2023年2月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。对比上月LPR数值，1年期和5年期以上均保持不变。至此，距离2022年8月期报价下调后，LPR已有半年“按兵不动”。

LPR变了，为什么我的房贷没变？

房贷LPR是一年变一次的，尽管LPR是每个月20日报价，每月报价可能不同，可是房贷按“LPR+基点”确定利率后，则是在重定价日才会变动一次，也就是说变动后到第二年的重定价日期间的这段时间内，每个月的房贷利率不会再变动。

借款人要想知道自己的房贷LPR什么时候变化，一个是要清楚自己的重定价日是哪一天，一个是要清楚重定价日前最近一期的LPR利率变动情况。这里分别根据两种重定价日时间给大家举个例子：

1.重定价日是每年1月1日，参考上一年12月LPR报价。比如2022年1月1日是参考2021年12月20日的同期LPR重新定价，即5年期以上LPR为4.65%，则2022年1月1日重新定价后，借款人在2023年1月1日前每个月房贷都是按这个利率计算利息。

2.重定价日是放款日，根据具体日期则有两种结果。

（1）日期是在20日之前，参考上个月同期LPR重新定价。比如重定价日是8月5日，则2022年房贷LPR是根据2022年7月20日的LPR定价，即5年期LPR为4.45%，则从9月开始借款人的月供会发生变化。

（2）日期是在20日之后，参考本月20日同期LPR重新定价。比如重定价日是8月25日，则2022年房贷LPR是根据2022年8月20日的LPR定价，即5年期LPR为4.3%，重定价后本期还贷金额就会马上发生变化。

LPR变了房贷没变，一个可能是房贷并不是按LPR利率定价，一个是没有到重定价日。

标签： 首套住房贷款 房地产市场

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